0

Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости

Можно сказать, что на Кировском рынке недвижимости сейчас своеобразное затишье, которым было бы неплохо воспользоваться как покупателю, так и продавцу.

За последние месяцы произошло очень много изменений на рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками — введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые сначала повысились в конце 2018 – начале 2019  почти на 1,5%, а с мая понижаются,  рост цен на недвижимость с конца 2018 года, который стал следствием неоправданного ожидания продавцов, готовившихся «поймать» волну спроса из-за дефицита предложения.

Сейчас мы наблюдаем как темп роста цен на новостройку обгоняет темпы роста  на вторичное жилье, это позволяет сделать вывод  о благоприятном времени для инвестирования домохозяйствами  в молодое  вторичное жилье, до 5 лет с момента ввода дома в эксплуатацию,  которое можно использовать как для сдачи в наем, так и использовать  для улучшения своего качества жизни.  Если в 2018 году разница цены за кв.м. между новостройкой и вторичкой была не значительной, то в 1 квартале 2019 года она достигла ощутимых размеров.

Рисунок 1, 2 – Цены на первичную и вторичную недвижимость в 2018 и 2019 годах. Данные Росстата

 

Рисунок 1, 2 – Цены на первичную и вторичную недвижимость в 2018 и 2019 годах. Данные Росстата

 

 

Что происходит на рынке вторичной недвижимости?

Во-первых, мы наблюдали увеличение объема предложения на вторичном рынке недвижимости из-за сжатия спроса в первом квартале, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке в конце 2018 — начале 2019 года. Однако, не смотря на то, что некоторые банки объявили  в мае о снижении ставок по ипотеке и у продавцов создалась иллюзия  оживления спроса после четырехмесячной стагнации, продавцам не стоит обольщаться.

У большинства покупателей сейчас нет ликвидности. Более того, 80% покупателей являются  продавцами и прежде чем что-нибудь купить, они будут продавать свою недвижимость. Кроме того, в структуре расчетов часто стал использоваться материнский капитал, что ведет к рутине и затягиванию сроков сделки.  30% продаваемой недвижимости домохозяйствами находится под ипотекой. Покупателю придется изрядно потрудиться, чтобы изыскать ликвидность на авансирование действий продавца по погашению остатка ссудной задолженности при продаже квартиры и освобождению ее от залога. В результате, сделки по продаже стали  длинными, и стандартные сроки экспозиции квартир увеличились в среднем в 1,5 раза.

Замедление рынка вторички и спад покупательской активности подтверждается небывалым ростом предложения за последние 15 лет.  Так, за январь—апрель объем предложения на вторичном рынке увеличился примерно на 17%. Это рекордный прирост за 4 месяца за последние 15 лет. Благодаря этому, цены на «вторичку» сейчас находятся в разумных пределах, давая покупателю огромный выбор и зеленый свет. Например, если бы объем предложения на вторичном рынке не увеличился, то нас ждал бы более серьезный рост цен.

Для покупателя сейчас идеальное время, буквально пару месяцев,  рынок настроился на снижение ставок по ипотеке, 25 мая 2019 Сбербанк объявил снижение ставок до 8,2% годовых, у ВТБ действует специальная программа для семей с детьми, от 5% годовых, Россельхозбанк и Дом.рф также объявили о снижении ставок. Продавцы, истосковавшись по ликвидному спросу, стоя на рынке дольше обычного, готовы на снижение цены.

На рисунке 3 четко видна взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок.

Рисунок 3 — Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц. По данным ЦБ РФ

 

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Это важно, потому что, если количество застройщиков, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях превысит критический уровень, то это сильно повлияет на рынок, приведет к  олигополистическому сговору, а не к здоровой конкуренции. В принципе в Кирове мы это уже наблюдаем, 80% рынка сегодня принадлежит 3 застройщикам практически в равных долях. Именно эти застройщики уже работают по эскроу-счетам.

Вопрос только в том — не слишком ли дорого это будет стоить для  домохозяйств  и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше чем положительных?

По какому сценарию пойдет рынок

Если регулятор за счет снижения ставок по ипотеке сейчас добьется равновесия спроса и предложения на рынке, то, возможно, за счет увеличения темпов роста покупательской способности во втором полугодии, рынок отожмется и догонит объемы продаж предыдущего года. Пока же рынок показывает отрицательную динамику и проваливается по объемам продаж на 20-40 % по отношению к аналогичному периоду прошлого года, в зависимости от субъекта РФ. Лето станет определяющим.

В любом случае считаю, если у вас есть потребность в покупке недвижимости и при этом вам надо что-то продать, не останавливаетесь и не выжидайте, все равно не угадаете, действуйте прямо сейчас в условиях определенности, в пределах 40-45 дней.  Если вы уложитесь по времени между продажей и покупкой менее чем за 30 дней, вы получите выгоды и продавца и покупателя, оставаясь при своих интересах. Продавая сейчас, вы однозначно покупаете дешевле, чем будете покупать потом.

Так что не откладывайте жилищный вопрос, используйте шанс, который дает ситуация на рынке,  обращайтесь к профессионалам, работающим на рынке много лет, успешно пережившим не один кризис и заслужившим доверие десятков тысяч клиентов.

 

Екатерина Орешкович, к.э.н., генеральный директор ГК «Руснедвижимость»

 

ГК «Руснедвижимость» 555-000, RUSNED.ru, нас можно найти во всех социальных сетях.

 

Комментариев нет.

Оставить комментарий