0

Екатерина Орешкович о состоянии и прогнозе рынка недвижимости в 2015-2016 гг. для газеты «Бизнес новости»

Добрый день, уважаемые читатели. Отвечаю на вопросы редакции газеты «Бизнес новости» в Кирове в декабрьском интервью.

1. Насколько снизились в этом году цены на недвижимость? Насколько упали продажи? Оживило ли рынок снижение ипотечной ставки?

Как вам известно, до принятия в марте 2015г. постановления Правительства РФ о предоставлении государственной поддержки в сфере ипотечного жилищного кредитования, ставки по ипотеке были крайне высокими, на уровне 17-19% годовых, и, соответственно, объемы выдачи ипотеки были минимальными, сократившись более, чем в 8 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это явилось ключевым фактором «резкого торможения» продаж на рынке недвижимости. После принятия постановления о государственной поддержке, ставка по ипотеке для сделок на рынке новостроек существенно снизилась до 9,9-11,9% годовых к концу года, что стало «толчком» для возобновления продаж во 2-4 квартале текущего года на рынке недвижимости. Господдержка строительного сектора через льготирование ипотеки — правильный шаг с точки зрения государственного регулирования, так строительная отрасль в кризис всегда является «локомотивом» развития экономики, имея мультипликатор более 15 от объема вложений в строительство жилья. Соответственно, движение на первичном рынке повлекло за собой и активность на замершем к середине года рынке вторичного жилья. Не смотря на то, что сегодня ставка по ипотеке на покупку вторичного жилья приблизились к докризисному периоду, ее значение на уровне 12,25-13,25% годовых в рублях, все равно ипотечная ставка по покупке вторичного жилья остается достаточно высокой по сравнению со ставкой на покупку новостройки, что делает рынок новостроек более привлекательным для инвестора, и количество покупок на нем в 2015г. в 3-4 раза выше, чем число совершенных сделок на рынке вторичного жилья. Например, в 2014г. соотношение сделок на новостройке и вторичном рынке жилья было примерно 60 на 40.

По оценкам экспертов, пассивность спроса и снижение реальных доходов населения привели к сокращению рынка в 2015 году на 40-50% по отношению к 2014г., однако, ситуация с падающей ценой на нефть и «взлетающей валютой» в конце текущего года снова, как и в прошлом году, привела к оживлению рынка недвижимости, что привело к значительному сокращению срока экспозиции квартир и к остановке снижения цен.

Тренд на снижение цен рынок недвижимости взял в январе 2015г., за год цены на недвижимость снизились по разным оценкам от 10 до 18%. Рынок «вторички» по ценам к середине года давал дисконты меньше, чем рынок новостроек, однако, уже во второй половине года, размер дисконтов на рынке вторичного жилья практически догнал новостройки. Своего минимального значения по ценам рынок жилья достиг в октябре-ноябре 2015г. Однако, с падением цен на нефть и продолжающимся обесценивающимся рублем в декабре, некоторые застройщики незначительно подняли цены, с целью компенсировать свои потери 2015г.

2. Как будет развиваться строительный рынок в следующем году, будут ли закладываться новые стройки? Станет ли меньше строительных организаций?

Очевидно, что выйдя к концу года в ликвидность, продав в 2015г. в среднем 60% от планируемого объема продаж, застройщики не будут торопиться вкладываться в новые площадки и начинать новые стройки, перед ними стоит более актуальная задача — завершить уже начатые объекты и вовремя сдать их. В результате, к конце 2016г.-начале 2017г., возможно, будет наблюдаться дефицит предложения на рынке новостроек, что логично «толкнет» цены на жилье вверх, означая начало выхода из кризиса.

3. Что будет с ценами на жилье в 2016-ом году? Станут ли квадратные метры более доступными?

Мне кажется, что после длительного «пике» на протяжении 2015 года, сейчас цена на квадратные метры зафиксировалась в некой нижней точке, на грани рентабельности застройщиков, и в 2016 году снижаться уже не будет, так как ни застройщикам, ни собственникам нет смысла продавать недвижимость ниже себестоимости, при том, что затраты на строительство нового жилья в новых инфляционных условиях, наверняка, окажутся выше чем, цена текущей продажи по себестоимости. Таким образом, еще 3-6 мес. цена зафиксируется и будет находится в нижней точке, после чего начнет расти, отыгрывая утраченное. Однако, такой тренд был бы логичен в прогнозируемых экономических условиях, и он может измениться под влиянием факторов внешней и внутренней политики, событий, которые могут произойти в 2016г.

Е. Орешкович,

к.э.н, чл.-корр. ЦОН МГУ им. Ломоносова М.В., председатель совета директоров ГК «Руснедвижимость»

Комментариев нет.

Оставить комментарий